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城中村改造模式

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城中村改造模式

发布日期:2017-02-10 作者: 点击:

(一) 现行模式分析
  目前,我国“城中村”的改造工作尚处于探索阶段。由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同,决定了“城中村”改造模式的多样性。石家庄市经过几年的改造实践,初步形成了三种模式:一是村集体经济组织自行改造的模式,如:桥东区元村依靠自身经济实力进行旧村改造;二是借助开发企业力量整体改造开发模式,如桥东区休门由上海滨江置业整体改造;三是以村集体经济组织为主,开发企业介入的合资、合作改造模式。如:裕华区东岗村与珠海唐家文化娱乐公司合作开发
  1。村集体自行改造型
  该模式以村集体经济为基础,在政府引导下,由村委会自行筹资开发,完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。具体讲就是指村集体自行进行土地房屋转制,将原来的集体土地和集体房产等资产进行量化,由集体法人股和个人股构成股份公司,对建设用地和农用地进行资产评估并量化成公司股份,按股份改造并获取收益的方法。同时将大量剩余住房上市销售,形成滚动开发的趋势。
  “城中村”房屋开发成本低,建筑价格相对便宜。这种房屋上市以后,其低廉的价格对房地产市场是一个绝对的冲击,中低收入人群将可能形成疯狂抢购的势态,但从经济学的角度来看,价格在房地产市场的运作中固然重要,但并不是市场的全部。由于城中村村民文化素质较低,村里自行开发的住宅一般都沿用20世纪90年代的户型设计,建筑风格单调陈旧、建材普通,与今天所提倡的人居环境相去甚远。因此这种住房最终很难占领市场。同时,该模式需要政府的支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面),只适用于村集体及村民筹资能力强、村规模较小的情况
  2.开发商主导型改造
  由于“城中村”集体的经济实力和投资能力相对有限,难以独立支撑旧村改造的大任。同时政府不可能大规模直接投资甚至包揽“城中村”改造。因此,投资商与开发商介入是促进“城中村”改造的重要方式。开发商主导型是指开发商成立项目公司,负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等,按市场化方式进行综合开发,整体方案、布局、资金运作都由开发商自己承担。例如东里村改造项目由石家庄金正房地产开发有限公司投资26亿元开发建设,是石家庄目前少有的大型改造项目,改造后称“金正·缔景城”。
  但是,多数大型房地产公司对于“城中村”改造项目的兴趣不大,而是上升到更高的消费人群中去,开发比较高档的社区,而“城中村”项目多是面对中低收入的经济适用房。因此,“城中村”改造项目多由“处子”公司来完成。这些公司依托“城中村”改造而成立,往往忽略自己的实力,不从客观实际出发,只想去追求豪宅、精品,没有准确的把握市场的整体动态,从而使得这些公司总是“来也匆匆,去也匆匆”。开发商主导型改造还存在规划管理方面的问题,有可能因为过分追求利益最大化而忽视城市规划,导致容积率或建筑密度过大等。这种改造方式工程大、动迁面广、成本高昂,主要适用于比较繁华,严重影响城市景观和城市规划的村庄改造。
  3.市政府主导改造型
  政府主导改造型模式,政府充当开发商的角色,直接投资改造“城中村”,解决村民的拆迁安置问题,进行开发建设。主要有两种方式:一是政府独立开发,二是政府联合村集体开发。其中独立开发是指政府为改造主体,以各级财政收入为主要资金来源进行改造,即政府完全担当改造主体,进行统一实施工程,资金管理、拆迁安置、房屋买卖均由政府进行。政府联合村集体开发是指政府提供基础设施建设,启动前期经营,而后由村集体进行其他改造,可减轻村集体资金压力,完成后续改造。
  但这种改造存在如下问题:(1)政府投入太大,光靠政府根本不能完成。(2)这种做法得不到村民的积极响应,村民把改造当成是政府的事,抱有“等、靠、要”的做法,只希望通过改造来获取更多的实惠。(3)为某些贪官污吏开了一道“发财”的口子,不利于村民利益的保障。
  (二)城中村改造新模式
  改造“城中村”,不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活,而且要使开发商赢得合理的利润,使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升,这三方面是相辅相成,同时又是互相牵制的,只有处理好三方面的合理关系,才能保证“城中村”改造工作的顺利进行。
  1。改造方法
  采用“政府引导+村民入股+开发商融资”的改造模式,引入土地资产化经营理念,即先将村集体土地改制并量化成股份,明晰土地产权;再由“城中村”改造主体即政府、村集体、开发商共同筹建股份有限公司,公司的资本来源包括经过评估量化后的土地资产、政府基础建设基金、开发商投资资金;政府主要负责基础设施建设,村集体和开发商负责主体改造工程,在政府的宏观调控下进行户型、容积率等方面的设计。在改造过程中由公司进行各方出资比例的核算,管理资金运作。同时进行土地资产化经营,将有条件的“城中村”划出专门的经营性土地,将评估出的该部分的土地股份作为资产,吸引经营项目和投资,提高经营水平、提升土地收益、增加集体资产。获利以后按各出资比例分配收益,然后重新调整融资比例,进行滚动开发(具体操作流程见图1)。
   

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宋玉成律师主要法律服务方向:拆迁征地法律实务,主要包括集体土地征收(耕地、林地、草地、水面、滩涂等)、城中村改造拆迁,城市国有土地房屋拆迁、工厂厂房拆迁、门面房店铺拆迁、拆迁补偿安置,房屋买卖,建设工程施工合同纠纷等。 自2008年开始,宋玉成律师亲自办理了大量全国各地的征地拆迁案件,其足迹几乎踏遍全国各个省、自治区、直辖市,依靠勤勉执着的敬业精神,出色承办了大量拆迁征地案件,为委托人争取了正当合法权益以及丰厚的物质利益。
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