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国有土地上房屋征收与评估办法

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国有土地上房屋征收与评估办法

发布日期:2016-09-21 作者:宋玉成 点击:

中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部)201163日公布《国有土地上房屋征收评估办法》。建房〔201177号。

 

第一条 为规范上房屋征收评估活动保证房屋征收评估结果客观公平根据《》制定本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于房屋的价值测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核适用本办法。

第三条机构、、房地产价格评估专家委员会以下称评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收有利害关系的应当回避。

第四条 房地产价格评估机构由在规定时间内协商选定在规定时间内协商不成的由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、等随机方式确定。具体办法由省、制定。

房地产价格评估机构不得采取征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作原则上由一家房地产价格评估承担。房屋征收范围较大的可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通统一标准。

第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后一般由作为委托人向房地产价格评估机构出具房屋征收评估并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列

一委托人和房地产价格评估机构的基本情况

二负责本评估项目的

三评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项

四委托人应提供的评估所需资料

五评估过程中双方的权利和义务

六评估费用及收取方式

七评估报告交付时间、方式

八违约责任

九解决争议的方法

十其他需要载明的事项。

第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的提供依据评估被征收房屋的价值

用于房屋价值评估目的应当表述为为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据评估用于产权调换房屋的价值

第九条 房屋征收评估前房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查明确评估对象。评估对象应当全面、客观不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人

对于已经登记的房屋其性质、用途和建筑面积一般以和房屋登记簿的记载为准房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的除有证据证明房屋登记簿确有错误外以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额但不考虑被征收房屋等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响是指评估被征收房屋无租约限制的价值不考虑抵押、查封因素的影响是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地调查被征收房屋状况拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料做好实地查勘记录并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的应当选用市场法评估被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的应当选用收益法评估被征收房屋是的应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的应当选用两种以上评估方法评估并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的、用途、建筑结构、新旧程度、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装修价值机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿由征收协商确定协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的精确到元。

第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人

公示期间房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的房地产价格评估机构应当

第十七条 分户初步评估结果公示期满后房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第十八条 房屋征收评估业务完成后房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有的应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的应当重新出具评估报告评估结果没有改变的应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的按照《》第二十六条规定处理。

第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及、法律等方面的专家组成。

第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成组对复核结果进行。专家组成员为3人以上单数其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定评估报告不存在技术问题的应当维持评估报告评估报告存在技术问题的出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误重新出具评估报告。

第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求就鉴定涉及的评估相关进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的有关单位和个人应当协助。

第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十八条 在房屋征收评估过程中房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格应当偶然的和不正常的因素。

第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担

 


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宋玉成律师主要法律服务方向:拆迁征地法律实务,主要包括集体土地征收(耕地、林地、草地、水面、滩涂等)、城中村改造拆迁,城市国有土地房屋拆迁、工厂厂房拆迁、门面房店铺拆迁、拆迁补偿安置,房屋买卖,建设工程施工合同纠纷等。 自2008年开始,宋玉成律师亲自办理了大量全国各地的征地拆迁案件,其足迹几乎踏遍全国各个省、自治区、直辖市,依靠勤勉执着的敬业精神,出色承办了大量拆迁征地案件,为委托人争取了正当合法权益以及丰厚的物质利益。
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