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律师姓名:宋玉成

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千万警惕!律师揭露房屋征收中常见的评估陷阱

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千万警惕!律师揭露房屋征收中常见的评估陷阱

发布日期:2018-03-06 作者:宋玉成 点击:

 

千万警惕!律师揭露房屋征收中常见的评估陷阱

/北京宋玉成律师

 

房屋征收评估,是一项专业性、技术性很强的工作,普通的被征收人很难摸清其中的门道。殊不知,作为整个房屋征收程序中至关重要的环节,它既直接影响着被征收人的切身利益,又存在着一个巨大的陷阱。

北京宋玉成律师从事房屋征收拆迁工作十余年,在实践中,常常收到当事人类似这样的咨询:为什么房屋征收评估报告给出的价格非常低,和自己根据周边房屋市场价做出的预想和判断相差甚远?针对这一较为普遍的问题,宋玉成律师将在此文中,拆穿房屋征收评估程序常见陷阱,为广大被征收人献上有益维权的法律知识。

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第19条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第20条第1款规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

同时根据《国有土地上房屋征收评估办法》第4条的规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 

虽然根据上述规定,房屋征收的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,但具体补偿数字,还是要依评估确定。实际上这意味着,对于同样一幢房屋,不同的评估机构,采用不同的评估标准(基准地价、基准房价以及修正系数等),评估结果会大相径庭,相去甚远。也就是说,不同评估机构以及评估标准的选择对于评估结果存在决定性影响。

所以《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》都明确规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

上述操作看似将选择的权利完全交给了被征收人,十分符合公平正义,但北京宋玉成律师指出,其完美的表面之后恰恰存在着一个巨大的陷阱,即它本身隐含的前提把被征收人的选择空间牢牢控制在了地方政府手中——被征收人不管是协商选定,还是通过抽签、摇号等随机方式选定房屋征收评估机构,都只能在地方政府的房屋征收部门提供的备选评估机构中进行选择,而这些评估机构的注册地点一般都是征收所在地的市、县范围内,不可避免地与地方政府存在千丝万缕的联系,何况这些机构在介入评估时,是由房屋征收部门委托并支付评估佣金,而且在其具体评估时,只能按照政府预设的评估参数和标准进行,如此评估完全流于形式,甚至沦为了征收部门打压被征收人心理预期的一种手段。

可见,评估机构虽然理论上应当作为毫无瓜葛的第三方,却在实际上成了地方政府房屋征收部门的“爪牙”,其本身严重缺乏独立性,做出的评估结果自然缺乏客观性、公正性,不仅与被征收人自己预估的结果相去甚远,甚至可能远远低于合理价格,严重侵害了被征收人的合法权益。可惜的是,大部分被征收人还蒙在鼓里,丝毫不知这其中的陷阱。

 

《房地产估价机构管理办法》第4条规定,房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第2款也规定,房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

上述法律规定固然美好,但通过宋玉成律师前文详细的解读,相信各位已然明白房屋征收评估机构选择的地方化、狭隘化,打消了不该有的虚妄的期待,看清了评估中存在的巨大陷阱。

 

除此之外,虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第29条第1款规定,房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

但实践中可能还会存在这样一种“暗箱操作”的现象,即最终给付被征收人的征收补偿款,有的是按照房屋征收评估报告和征收补偿方案给付的,有的却不是。虽然此种现象较为少见,但在地方上仍然可能存在,它也是拆迁征地实践中产生矛盾的一大原因。

宋玉成律师在文末一并指出这一现象,是为了提醒广大被征收人,征收评估还不是最后一步,你最终获取的征收补偿与评估报告的钱数也并一定一致,法律不保护躺在权利上睡觉的人,大家还需要打起精神来继续为维护自身权益而奋斗。

 

“徒法不足以自行”,法律规定本身可能是美好的,但任何事物都存在其局限性,法律也不例外,想要真正切实际地、有效地维护自身权益,还需要广大被征收人擦亮双眼,提高警惕,不断在点滴学习中提升法律意识。

北京宋玉成律师将在未来继续为广大被征收人解读相关法规,揭露征收拆迁中的陷阱,提供维护权益的技巧,助力大家的维权行动。


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宋玉成律师主要法律服务方向:拆迁征地法律实务,主要包括集体土地征收(耕地、林地、草地、水面、滩涂等)、城中村改造拆迁,城市国有土地房屋拆迁、工厂厂房拆迁、门面房店铺拆迁、拆迁补偿安置,房屋买卖,建设工程施工合同纠纷等。 自2008年开始,宋玉成律师亲自办理了大量全国各地的征地拆迁案件,其足迹几乎踏遍全国各个省、自治区、直辖市,依靠勤勉执着的敬业精神,出色承办了大量拆迁征地案件,为委托人争取了正当合法权益以及丰厚的物质利益。
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