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律师姓名:宋玉成

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一拆迁房屋就“违建”? ——律师教你“五招”从容应对

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一拆迁房屋就“违建”? ——律师教你“五招”从容应对

发布日期:2018-03-09 作者:张照华 点击:

一拆迁房屋就“违建”?

                              ——律师教你“五招”从容应对

北京宋玉成拆迁律师张照华律师

拆迁中,“违建”是拆迁人用来对付被拆迁人的常用杀手锏,因此,当拆迁人抛出的这一惯用“武器”,在没有律师介入的情况下被拆迁人显得相当没有底气,一旦这种心理被对方掌握,对方就会趁势打出凌厉的组合拳进行攻势,以达其目的。

为了更好的维护广大拆迁户的合法权益,当面对拆迁人的这一惯用手法,北京张照华律师教你掌握“五招”,一旦掌握了,相信您定能做到 “咬定青山不放松,任尔东南西北风”,您的这份淡定,对自身合法权益的维护必将大有益处。

第一招:什么样的建筑是“违建”

关于这一招,如要详细了解,可以查阅北京宋玉成律师于2017年11月14日发表的文章《无证房就是违章建筑吗?》。张照华律师结合该文教您“违建”的认定标准。

1.未取得房产证但取得了建房许可手续或者建设规划许可手续的属合法建筑;

2.1984年1月5日之前建造的房屋,不论有无房产证和是否取得规划许可手续,不能认定为违建;

3.1984年1月5日《城市规划条例》实施后至1990年4月1日《城市规划法》实施之前建造的房屋一律作为合法房屋对待;

4.1990年4月1日至2007年12月31日,如在该时间段内建造的无证房,在认定上各地尺度不一,但通常情况下,越早建造的,拆迁中被确权的可能性就越大;

5.在房屋拆迁/征收公告发布之后,抢建的房屋均以违章建筑论,不予补偿。

第二招:是不是违建,由谁来说?

实践中,我们经常看到,在拆违通知书中,发出通知的有可能是城管部门,也有可能是街道办事处,还有可能是村委会等等。在掌握第一招的基础上,您有必要掌握第二招即 “违建到底是由谁来认定”。结合《城乡规划法》和《土地管理法》的相关规定,违建的认定权限分由不同的“人”来认定,为此,北京张照华律师总结如下:

1.  在城市规划区内,由城乡规划主管部门认定;

2.  在乡村规划区内,由乡镇人民政府认定;

3.  非建设用地上,由县级以上土地行政管理部门认定。

如果您掌握了第二招,以后在面对城管、街道办、村委等发出的违建通知,就可以放心大胆的回应“你们没有这个权力!”。

第三招:谁有权力“动手”拆?

实践中,动手拆违的主体多种多样,许多时候大家都“傻傻分不清”,有城管拆的,有街道办拆的,有村委会拆的,还有法院拆的,那么,到底谁有权力拆,谁没有权力拆呢?

同样结合《城乡规划法》和《土地管理法》的相关规定,北京张照华律师告诉您:

1. 如果认定是城乡规划主管部门或者乡镇政府作出并限期拆除的,则由城乡规划主管部门进行拆除(属于行政强拆);

需要注意的是,如果得到政府的授权,城管部门可以实施拆除,但无论如何,城管部门在违建的认定上是没有权限的。

2。如果是认定是土地行政管理部门作出并限期拆除的,则由其申请法院拆除(属于司法强拆)。

第四招:怎么拆?

怎么拆是一个程序性问题,在《行政强制法》里有明确的规定。

1.  行政机关作出《责令限期拆除决定》;

2.  在执行拆除决定前出面催告被拆迁人履行义务;

3.  被拆迁人有权进行陈述和申辩;

4.  作出强制执行决定并送达被拆迁人;

5.  强制拆除。

     拆除程序必须严格按照规定进行,少一步都不行,否则将引起违法行政的相应后果。需要指出的是,《行政强制法》特意强调:行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。也不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

      第五招:聘请律师维权

      这招犹如“降龙十八掌”的终极招数,可以说,拆迁人是最不愿看到律师介入维权了。“闻道有先后,术业有专攻”,当您遇到拆迁方面的难题和挑战时,找专业的人做专业的事才是正确的做法,北京张照华律师所在的律师团队有着多年的拆迁实践经验,拥有深厚的拆迁法律知识,同时也积累了大量实用的应对拆迁难题的实战技巧。

                                                                            张照华律师于北京                                                                                 2018/3/8

 


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宋玉成律师主要法律服务方向:拆迁征地法律实务,主要包括集体土地征收(耕地、林地、草地、水面、滩涂等)、城中村改造拆迁,城市国有土地房屋拆迁、工厂厂房拆迁、门面房店铺拆迁、拆迁补偿安置,房屋买卖,建设工程施工合同纠纷等。 自2008年开始,宋玉成律师亲自办理了大量全国各地的征地拆迁案件,其足迹几乎踏遍全国各个省、自治区、直辖市,依靠勤勉执着的敬业精神,出色承办了大量拆迁征地案件,为委托人争取了正当合法权益以及丰厚的物质利益。
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