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律师姓名:宋玉成

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房屋拆迁时感觉房屋评估低了?原因都在这

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房屋拆迁时感觉房屋评估低了?原因都在这

发布日期:2018-03-24 作者:宋玉成 点击:

 

文/北京宋玉成律师团张照华律师

“桃花潭水深千尺,你要几尺是几尺”,很多时候,被拆迁人在拿到拆迁评估报告时经常有这样的错觉,总觉得评估报告上体现出来的价值和自己心里的预期有比较大的差距。经宋玉成拆迁律师团北京张照华律师的总结,被拆迁人感觉被评估低了的原因,不外乎有如下原因。

一、     被拆迁人对补偿价值的心里预期比较高。

对此,我们应当客观、理性的去评估,为此,法律法规也有明确的规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格。这里的“类似房屋”意思是指与被征收房屋的区位、用途、容积率、成新度、规模、建筑结构等相同或类似的房产。打个比方,张三家同区位的房屋价值每平米是8万元,但是附近区位的房屋价值是每平米10万元,这种情况下,张三如果用10万元的价位来计算自己家房屋的价值,显然是不正确的。

二、     评估公司有意进行压低评估。

这样的事情并非少见,这也是拆迁中容易引发矛盾的根源之一。有意压低评估,说白了就是不按市价来评估,这种情况和刚才我们说的第一种情况正好相反,这么做的目的无非就是打击被拆迁人的心理预期,以便用尽可能以少的代价取得更高的利益。

三、     拆迁人和被拆迁人对房屋的用途定位不一样。

这是拆迁中经常见到的情况。比如说,张三的房子位于闹市区,原本的规划用途是住宅,但后来办理了营业执照,现在用途是商业用途。当面临拆迁时,问题来了,该处房屋到底是按住宅用途进行补偿还是按商业用途进行补偿?很显然,从拆迁人的立场出发,经常会看到评估是按照住宅来评估,而从被拆迁人的立场出发,显然是希望按照商业用途进行评估。定位不一样,得到的评估价值就会不一样,并且差距往往是巨大的。

四、     采用的评估方法不一样。

考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素的前提下,评估方法有市场法、收益法、成本法以及假设开发法等,可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。因此,评估方法同样会影响到最终的评估价值。

五、     评估项目有遗漏。

很多时候,该计入评估的项没有计入也会造成评估结果不能反应房屋的实际价值。比如说,一处院落,仅仅对房屋和土地进行评估,往往有意或者无意的对围墙,修建的小路,水井,简易房等没有进行评估,但千万不要小看这些不起眼的项,有时候这些不起眼的项相加起来价值却不低。

如果出现上述除了第一项的原因造成评估价值和实际价值有相当的落差的,被拆迁人不妨冷静分析,问题到底在哪里,有没有对应的解决方法,当然,还是那句老话,术业有专攻,在这种情况下,请专业律师介入对于争取自身合法权益来说无疑是最理想、最可靠和最省心的。

在往后的文章里,张照华律师也会逐一分析解决问题之道,敬请大家继续关注。

                                                                                           北京张照华律师

2018/3/23


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宋玉成律师主要法律服务方向:拆迁征地法律实务,主要包括集体土地征收(耕地、林地、草地、水面、滩涂等)、城中村改造拆迁,城市国有土地房屋拆迁、工厂厂房拆迁、门面房店铺拆迁、拆迁补偿安置,房屋买卖,建设工程施工合同纠纷等。 自2008年开始,宋玉成律师亲自办理了大量全国各地的征地拆迁案件,其足迹几乎踏遍全国各个省、自治区、直辖市,依靠勤勉执着的敬业精神,出色承办了大量拆迁征地案件,为委托人争取了正当合法权益以及丰厚的物质利益。
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