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律师姓名:宋玉成

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拆迁时觉得房屋评估低了就这么办

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拆迁时觉得房屋评估低了就这么办

发布日期:2018-03-30 作者:宋玉成 点击:


文/北京宋玉成律师团张照华律师

一提到评估这个词,多数人第一感觉就是“太专业”,第二感觉就是“我不懂”。特别是在拆迁领域里,被拆迁人拿到房屋评估报告时,一旦感觉和实际或者心里预期不符,有的人会当场撕掉评估报告,有的人对此则嗤之以鼻,无动于衷。对此,宋玉成拆迁律师团的张照华律师提示,这都不是正确的做法,面对严肃的法律问题,我们必须冷静且认真严肃的对待,不能让情绪带动我们的思维,只有这样才能更好的维护好我们自身合法的权益。

张律师结合自身的专业知识和独有的实践经验,教您在面对这样的评估报告之时,对这样的报告如何处理。总结来说,可以有两个方面的做法:一是在实体上进行审查,二是在程序上进行救济。

一、实体上的审查可以从以下方面入手

1。评估机构和评估师是否具有相应的资质。审查该评估机构是否是依法设立,有无营业执照和相应业务资质,另外,参与估价的评估师是否具有相应的估价资格证书。尤其值得注意的是,评估机构营业执照注明的期限是否过期了,评估师的相应的资质是否被吊销了,如果认真审查这方面,或许会收到意想不到的结果。

2. 被征收房屋价值评估时点,是否在房屋征收决定公告之日。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第10条第1款,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。一个项目,从立项到批准到最终决定征收,时间跨度往往都比较长。对此,评估时间点的选择会影响到房屋的最终价值。特别是在房价容易波动的地方来说更是如此,以北京为例,前几年的房价波动是众所周知的,我们经常看到的新闻“某某人昨天没能把房子卖掉,结果第二天一觉醒来,反而发现多挣了几十万甚至上百万,相反,卖掉的人,一觉醒来,发现少挣了几十上百万”,说的就是这个道理。

3。评估方法是否得当。当前的征地拆迁领域里,市场比较法通常是优先选用的评估方法,收益还原法和成本法也有适用的空间,但我们发现实践中有的地方则热衷于基准地价修正法或成本重置法,这可能存在不合法的问题。

4。审查评估机构的选定过程是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。我们经常看到,有些地方在评估机构的选定上就是直接进行指定,被拆迁人的选定权限完全被排除,可想而知,这样的评估的真实性和合法性都是存疑的。

5。看看评估报告是否有签字和盖章。表面上看,一份合法的评估报告必须有评估师签名并加盖评估机构公章,如果这些都没有或者不齐,看到这样的评估报告我们权当“呵呵”一笑即可。

二、程序上进行救济

上边说的审查,审查出问题或者自己认为有问题的,目的就是要进行救济,救济的途径有如下。

1.申请复核。依规定,如果被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

2.申请专家委员会鉴定。如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

3。对征收行为提起行政诉讼。对征收行为起诉应当说是终极招数,对于有经验的专业律师来说,这一终极招数将会使得整个征收行为的每一个环节,每一个程序,每一个主体都必须放到法律的框架中,接受专业律师最为严苛的审查和检验,以往的案例表明,在征地拆迁领域,很多违法行为都是在这个阶段得到法院的确认。

张律师提到的以上救济方法,大家可以结合实际去综合运用

北京张照华律师

2018/3/29


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宋玉成律师主要法律服务方向:拆迁征地法律实务,主要包括集体土地征收(耕地、林地、草地、水面、滩涂等)、城中村改造拆迁,城市国有土地房屋拆迁、工厂厂房拆迁、门面房店铺拆迁、拆迁补偿安置,房屋买卖,建设工程施工合同纠纷等。 自2008年开始,宋玉成律师亲自办理了大量全国各地的征地拆迁案件,其足迹几乎踏遍全国各个省、自治区、直辖市,依靠勤勉执着的敬业精神,出色承办了大量拆迁征地案件,为委托人争取了正当合法权益以及丰厚的物质利益。
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