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律师姓名:宋玉成

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拆迁补偿从0到376万元的蜕变:房屋承租人、实际经营者有权获得拆迁补偿!

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拆迁补偿从0到376万元的蜕变:房屋承租人、实际经营者有权获得拆迁补偿!

发布日期:2018-05-20 作者:宋玉成 点击:

 

文/北京宋玉成律师

 

【案件概要】

    徐某是北京市海淀区某酒店的业主。2004年,产权人A公司将自己所有的某大厦出租给B公司,用途为宾馆。2005年,B公司转而和徐某签订协议,将其所注册的宾馆转租给徐某经营使用。2009年,徐某加盟速8酒店,将此宾馆用于酒店经营近十年。

    2017年,因酒店大厦所在地段拆迁,拆迁方和A公司签订《北京市国有土地使用权收回补偿协议》,该协议写道“该地段上房屋产权人为A公司,房屋现状为:用途为商业,由B公司租用进行酒店经营。”拆迁方遂将停产停业损失补偿费318.99万、附属物补偿款107.43万、搬迁补助费7.9万元都支付给了A公司。

    徐某对此不服,多次找到A公司索要自己的停产停业损失、附属物补偿以及搬迁补偿,但A公司一直以徐某与拆迁补偿无关为由分文未予支付。因为多年以来,徐某缴纳了大量的房屋租金,支付了经营酒店所必需的家具家电、水电气费用、室内外装修、电梯安装维护、各种税费等等,徐某认为自己才是该酒店的实际经营人、真正承租人,很显然A公司拿走了本应属于自己的拆迁补偿。在北京朋友的推荐下,徐某联系了北京宋玉成律师,请他代为维权。宋玉成律师大为震惊,徐某作为酒店的实际经营者,居然一分拆迁补偿都没拿到?在梳理思路后,宋玉成律师代理徐某向北京市海淀区人民法院提起诉讼,认A公司属于“不当得利”,要求其返还徐某应得的拆迁补偿款。

    法院最终支持了宋玉成律师的代理意见,做出(2017)京0108民初39102号民事判决,要求A公司向徐某返还:停产停业损失补偿款318.99万元、附属物补偿款53.715万元、拆迁补助费3.95万元,共计376.655万元。至此,徐某完成了从一开始一分未得、到最终拿到376万余元补偿的蜕变。

【办案掠影】

出租人非法占有拆迁补偿款,宋玉成律师助力承租人拿回应得拆迁补偿利益

    A公司将宾馆租给B公司,B公司又将宾馆转租给徐某。宋玉成律师认为,徐某作为被拆酒店的实际承租人和经营者,经营时间已近十年,拆迁方补偿的停产停业损失补偿款、附属物补偿款、拆迁补助费理应属于徐某所有;A公司对上述款项不享有合法的所有权,其属于不当得利。

    法院也认为,停产停业损失款是针对徐某的补偿,理应全部归于徐某。而对于附属物补偿款、拆迁补助费,因为房屋已经实际拆除,无法清点房屋附属物的具体情况,更无在诉讼中通过评估程序确定附属物的价格;法院考虑到A公司是拆迁房屋的所有权人,以及徐某在被拆迁房屋内长期经营宾馆,故而认定双方对于附属物的建设、添置以及房屋的拆迁、有关物品的搬离都有参与,这两笔补偿款由徐某与A公司平均分割。

【律师说法】

民事法律关系中的不当得利包含如下要件:

①双方当事人必须一方为受益人,他方为受害人。

②受益人取得利益与受害人遭受损害之间必须有因果关系。

③受益人取得利益没有合法根据,即既没有法律上、也没有合同上的根据,或曾有合法根据,但后来丧失了这一合法根据。

受益人在得知自己的受益没有合法根据或得知合法根据已经丧失后,有义务将已得的不当利益返还受害人。

本案中,虽然A公司是房屋产权人,是法律上的被拆迁人,但其获取全部拆迁补偿款属于“曾有合法根据,但后来丧失了这一合法根据。”因此,徐某作为承租人也享有相应的拆迁补偿利益,A公司应当支付。

关于房屋承租人、实际经营者在房屋征收拆迁中所享有的权益,宋玉成律师在前篇《北京终审改判案例:承租人能拿到房屋拆迁款吗?》案例中曾有过详细的介绍,大家可以翻回去仔细阅读学习。

实践中,房屋所有权人越过房屋承租人、实际经营者而私自与拆迁方签订协议、拿取全部补偿款的案例十分常见。宋玉成律师再次提醒大家,对于承租人承租房屋后,又将该房屋用于经营的,房屋拆迁补偿并非是专门只给房屋所有权人的,根据租赁合同约定、承租人缴纳房屋租金情况、承租期限、缴纳税款情况以及对承租被拆房屋装饰装修的情况,我们承租人、实际经营者在法律上同样享有相应的拆迁补偿权益。大家一定要提升自己的权利意识,在利益受损时,及时联系专业律师,积极主动进行维权。

 


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宋玉成律师主要法律服务方向:拆迁征地法律实务,主要包括集体土地征收(耕地、林地、草地、水面、滩涂等)、城中村改造拆迁,城市国有土地房屋拆迁、工厂厂房拆迁、门面房店铺拆迁、拆迁补偿安置,房屋买卖,建设工程施工合同纠纷等。 自2008年开始,宋玉成律师亲自办理了大量全国各地的征地拆迁案件,其足迹几乎踏遍全国各个省、自治区、直辖市,依靠勤勉执着的敬业精神,出色承办了大量拆迁征地案件,为委托人争取了正当合法权益以及丰厚的物质利益。
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